收租業主再要小心假扮賣家呃訂? #2025

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 903?????)。誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟根據諗sir選擇樓宇地區的建議, 在油尖旺買了心儀單位以作出租之用。也根據諗sir買樓003心法,來申請按揭及成功批出九成上會。但最近律師樓發現樓契有問題 “對上”再對上的業主有一個房協的second charge還沒有理清,現在請業主的律師複查,在此有幾個問題想請教一下:  問題1: 最壞打算,我(買家)是不是要俾經紀費及律師費,大定及細定如何追討?   問題2: 是不是要過9月成交期之後,才可開始進行追討?   問題3: 業主或代理有什麼特別招數現在要處理及提防?   謝謝你! 沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才上   answer: 先講法律意見,最好還是請教律師,諗sir只係做過銀行私銀同開地產鋪,恐怕唔夠專業知識答你提問。至於律師睇契個陣發現有瑕疵,一般會問你是否如常成交? 定係踢契唔做? 又或加付代價去完成交易?    房協呢個charge,應該買樓個陣查冊會睇到,查冊要睇乜在買樓001已授,而經紀在落訂前應已幫手查冊,究竟個second charge有幾特別要上到律師樓先睇到呢? 定係有人明知有charge都醒間樓你食?   律師樓一般搵到既,都係契本身既瑕疵,例如某年買賣的文件唔齊,或者銀行既解押文件未齊,那究竟讀者既charge係點形式? 就真係要問過佢律師先知。若果此押記是可補救可解的,一般交易都會如幣進行,那讀者都會買到心儀住宅。   至於堂上已講,地區不是選買樓的重要因素。買樓最重要是睇開則、次選屋苑,再黎才是地區,最後先睇經濟大環境因素。誠如差區如將軍澳,都有好野。亦因唔敢講但凡油尖區搵樓,必屬佳品。   近月因疫情租客唔易開門比人睇樓,內地業主亦未必能到港賣樓,小心幾年前的呃訂黨再次出現。先講你買樓用的簽名樣式,其實可在網付費查到的。你的身份證,出生日期同名及號碼,搵個朋友係電話公司都唔難搵到,如果唔係私家偵探點解咁多野好查? 因此在網絡越見實名制之時,我自己就會為家人管理好個人言論啦。如果有個人整張假身份證,扮業主咁夜盤收埋訂,你估得唔得? 幾年前就試過有人呃埋律師樓,唔只呃到細訂連律師樓都過埋拎到10%大訂添~   咁你又唔使擔心連你銀行既錢都會比人呃走埋,通常假身份證既瑕疵,即係同真個張又有咩分別呢? 這個當然最專業要問警察。不過以我往時所見,假個張證都錯左係issue date個度,因為呢個難查呀,唔係間間電話公司都有記低係電腦。所以如果有日你個租客無啦啦同你講:「係咪叫左人上黎睇樓!?」而如果你根本無放盤,你就要小心了。   不過犯人都會pick屋苑既,如果你屋苑香港業主比例高,或者細規模人易認,咁就唔使太擔心。   亦希望讀者重溫一下買樓003內容,為收樓後放租做好部署 租客連類型會比較好? 租客如何寫才會有租客肯簽同時又可規範租客 一旦佢間樓係偷們地放租,那些信件需要留意又點處理? 點執間樓才可又平又快手租出去減低空租期?   其實想賺快錢既經紀都去call客做一手樓啦。所以肯做二手樓仲要做租盤既,佢都應有心同你攪關係,或者全新人,或者部署一年後將你個租盤變放盤啦。至於銀行,會否因你份契有瑕疵而取消offer letter或減借出成數呢? 讀者又要否找多間銀行做後備,今年咁時勢就要多做功夫啦。   […]

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人生贏家: 公務員、有老豆幫手比首期,煩D咩? #2024

諗SIR你好:   我是你<<樓換樓>>、<<收息論>>的澳門讀者,平時也有留意你的網上文章,最近有一些買樓問題想請教一下你。本人現年30歲,公務員,收入約41000元左右(薪水按過往歷史每隔2年每月增加800元左右),存款約20萬元,汽車價值20萬元,沒有資產,必須支出如下:供車每月3000元(還剩3年),危疾保險每月2500元,其他雜費每月8000元左右,總必須支出為13500元;父母有2個物業,價值約550萬元及330萬元,一為自住,二為退休收租之用,租金約5500元左右,有存款220萬元,另有退休金不予計算在內,約5年後退休。   最近想置業,想找半投資半自住的單位,所以樓齡需要約在25年左右,供款才可以有55-25=30年,未來才有機會賣出或換樓;亦考慮到未來要結婚及生育所以鎖定兩房電梯單位,以上條件的樓價約580-670萬元左右,以30年計供款約18000(580萬)-21000(670萬)元左右;由於目前並未有打算結婚,所以如果置業後把物業放租,以幫補供款,直至結婚才收回自住,因未能計算將來伴侶各方面的選項,所以打算以個人名義購買;現有一心儀單位675萬元,建築面積約1100尺,首期加各雜費約165萬元,由家人幫忙付,另外自己月供約20500元(已詢問銀行能過壓力測試),預計能收租11000-12000元。   問題 1.本人偏好675萬單位,若購入會否令自己負荷太大?有考慮削減開支如減少危疾供款等   問題2.若購入580萬(收租約8000-9000元,建築面積約750尺)合條件的單位,每年供款相差3000,財務上差別是否很大?   問題3.根據以上情況應否考慮置業?是否等到結婚時才置業減輕負擔?但結婚條件有未知因素下應否自己先置業才投資?   問題4.根據本人家庭及個人背景,如果將資產更有效率利用,以達到未來可供養父母及家庭?   希望諗SIR可以解答到我以上問題,因為不想下錯一步棋,後悔終生,感激不盡!!   answer: 先買醫療,後才危疾,對30歲更加應係咁,請參詳。   「問銀行自己按揭批唔批到」!? 唔表示你一定借到,有offer letter係手今年先叫有九成五機會借到,仲有5%係因為銀行可隨時因經濟環境有變而降低offer予你之金額。所以有些人話買樓之前落分行問問,其實咁既做法未免過於「新手」。   公務員,好處是收入穩定。壞處都是太穩定,即係5年10年之後,月入多數唔會倍增。現時讀者借貸力大致為41000/10000*50%*2.59 ~ 530萬。如果用盡借貸力買完第一間樓,人工不大升之情下,買第二間樓的機會將流走。因此第一間樓買細點,為再第二間樓借貸力留位,就當考慮埋婚後有老婆借貸力仍是正確。   若只借580-165 = 420萬,借貸力淨百幾萬,加上首期已付近30%。一旦樓價再升些少或自己補少少錢,令銀行結欠只為市值50%,單位即可轉出租用途,係香港可把租金之70%當新收入幫自己增大借貸力再買樓。如讀者今時不借盡令自己在波動市進退有據、更可淨借貸力諗第二間,同埋更易轉收租用途借設租金為9k/月,借貸力升9000*70%*2.59*50%/10000 = 85萬。3-5年後借貸力淨估計150萬加上已婚有老婆幫再加租約有85-100萬借貸力幫手,要上第二間樓比較易些。   就當佢唔諗再買,有借貸力淨都可幫佢易些加按父母既樓出黎變現,當然非必要唔好咁做吧。   至於讀者亦可先撥40-60萬作債基去槓桿收息,為日後產出更多現金流去供養父母作打算。諗sir係反對買股票收息的,這個在2020年發生之事已言明,唔派息減派息的股份多的是。然而諗sir係支持買股票賺錢,要有套方法選好勢頭向上買入的股票,加快理財進步,這就可以。你大可到諗sir於youtube的channel「成家投資網上課程」去收看晚上約10時之節目,會講解選股之法。   現時做債基去槓桿收息不一定要找銀行,而門檻已降低至40萬可開始。於40萬投入再借60萬之下,7.2%年息的債基一年收息72000,而利息支出為60萬*2.5%即15000,回報為57000/400000 = 14.2%。當然可用派更高息的債基,槓桿亦可調整令派息增加,不過先講明有些人就是買得太盡,息亦收得太高,最尾用上太爛的債券,而令自己在大跌市沒頂。至於一般的銷售人員,佢必然要你買盡槓盡的,因為佣金用sales volume計,而為客選取的債都會很不同。就好似有些agent係鐘意sell危疾的,因為賣危疾易令客人應到恐懼而購買,比起賣其他更sell。   諗sir : 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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香港樓市正進行巨變及應對方法 #2023

諗Sir你好,本人45歲自僱人士,月入平均5萬,小朋友7歳,太太家庭主婦已沒工作7年,打算小朋友到中學才會再出來工作,牌面上勉強叫完成一生三宅,但覺得仍有不足需要優化,所以想請教諗Sir的專業意見🏻   每月家庭支出(不連供樓)大約2萬 另外租自用公司支出$6000 手持流動現金約$50萬,3萬股票。   收租及自住物業收支:   物業A(夫婦聯名): 3x年市區十大屋苑1房,收租$13000,7成按月供$4500,市價5.2m,欠銀行0.9m。   物業B(夫婦聯名) 2房己補地價居屋自住,9成按月供$11000,市價5.4m,欠銀行2m。   物業C(單名) 工廈收租$9400,3成按月供$5700,市價3.4m,欠銀行1m。   現想請教諗Sir,因為物業A及B年時已高,所以我有意想先將A物業賣出,換一個較新或全新的2房單位優化一下資產,目標物業最好是可以自住或收租的2房,地點最好是東九丶市區丶將軍澳或康城,但因為A丶B單位聯了名,所以有點棘手,而且現時自僱人士同銀行借錢很難,所以想請教諗Sir應該意見。   我諗到的方法:   1  先賣出A物業,收回4.3m,買入7-8m較新物業,買入前物業B需轉單名。   2  先賣出A物業,收回4.3m,先買入高回報直債或債基,邊收息邊儲多一點錢,等代機會買入較新物業。   3 以不變應萬變,繼續收租儲錢,減少債務,等代機會再買入較新自住或收租物業。   謝謝諗Sir   ANSWER: 哦,知識真係幫讀者改到命運喎,佢應該真係唔知可以咁: 單位A同意要賣,未來黎香港工作的內地人數目會上升,黨為他們打點應該會控制個一房供應市場。這個不是亂up,記者朋友可去查一下,內地學生如租20/21年學期的分租單房,好似有大機構向終移動買電話卡送比佢地? 由於內地機構在香港住屋市場無份額,而佢地為左內地班朋友仔未來甘心情願係香港為佢地工作,所以進入細單位住宅市場,包起佢地手機費,絕對合情合理。咁同讀者有咩關係? 由於一房市場有半官方介入,不斷收房,你係學生宿舍業主可能單位有機會溢價被收購,比少少甜頭你。香港有地產商試過攪INTERNETSHIP計劃,5000蚊係廣州請人黎香港工作,包住包電話包食,例如去一田任拎都無所謂。比你5000蚊請到個人係香港做到下野,買多幾間宿舍間房仔比你住有咩問題!? 中央政府樂意見到。   另一件事,金融辦已告知國內銀行,今年要減人工。唔知香港中資班員工點諗!? 人工呢D野,未來可加可減。   相信佢地唔會攪大單位的,要有人數優勢,一定係管好單身一個黎香港打工既人。或者直情出內地糧高150%,然後包埋佢地一個住,咁叫佢黎香港打工。內地城市工資當5000,比佢12500佢,再包埋房錢5000,都仲只係17.5k/月。但呢個人係二線城市可以係專業人仕黎,或者係黨教老師咁咁。你唔信? 我唔會同你賭食file既,不過我既學生團在一區可有雙位數既單位間黎分租。唔係好多,不過起碼勉強叫有stake。我講呢個角度應該至今為止,未有人講過。就好似幾年前,我係第一個餵哂蚊咁入龍珠島拍200萬別墅,之後就大把報紙跟住拍。   亦預計會出現,有酒店會離場賣比中資做一房。小投資者,唔好只揸一房。但揸間三房隨時改做分租單位又或改返轉頭,咁就可以。美麗華酒店(0071),你不如望下近日股價? 當然比人打到仲殘先抽起既機會係有的。   賣完A單位,返約4.8mil。單位B,夫婦之間轉讓,稅係跟舊制唔使比15%咁貴的,仲可以按爆八成,套5.4百萬*80%-2.0百萬 ~ 2.3mil。即係賣完A再用買樓003的「一拆二按爆八成」之法拆左B,成功多700萬現金係手。   當然讀者工資50k單要支撐單位B的按揭可以,50K月入之借貸力為50000/10000*50%*2.59 ~ 640萬。假設讀者冇咩消費又無重大負債。因此單位B欠400餘萬而工廈欠100萬,佢單人夠頂。不過再買就要將借貸力由無變有,一係佢自己出多份糧,又或令佢老婆有出糧。點就可以搵會計師比過萬蚊同你安排,或參考買樓003借貸力由無變有內容,8月尾有真人堂,或可即買即網上睇,簡單過Netflix,香港仲有office同客服。我同意係開公司出支票比老婆當做新收入的,然而此只為大方向,點先做得細緻需要心得,同埋只要做錯一個步驟銀行睇到,成份按揭申請即唔批。 […]

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財力不足如何收息買樓? #2119

諗sir你好,本人係近月收息101生,上堂時間緊逼,唔想阻礙其他同學,所以選擇用電郵請教。   本人50+,自由工作者,近一年生計受嚴重影響,現時主要靠太太人工撐住大部份支出,不過都係合約員工,咁嘅時勢,隨時都有不續約風險。   收人來源:一家三口,本人不穩定收入$10k~35K,太太人工$50K,女兒19歲學生。   樓一間:估值$800萬左右,尚欠$350萬左右,早半年轉按後,現供$15000(相信短期內都唔做動作)   現金:只得$80萬流動資金   上完一堂之後,想買債基,先增加現金流,每月補貼現時生活所需,待疫情過後再作打算,請問諗sir意見,此情況下,先買幾多債基,槓幾多才合適?定等上埋收息103,找一隻高息回報才入市?或上其他股票買賣課程,尋找短線資金機會?   本人自知財力不足,條件有限,亦煩請諗sir比個適合本人現時狀況的意見。   後話:本人平時好少投資,係隻打工牛,全靠諗sir同近一年清閒時間,才吸收好多投資知識,雖然遲但總好過唔做。本人有間無限公司,方便工作之用,是否將其改為有限公司,為女兒每月出人工一份,待半年後,如有部份資金,利用女兒名,投資一間樓,為女兒鋪設後路。   **較早前,諗sir在網上介紹小米期權,預測準確,不得不讚!不過本人唔識買賣期權,所以並無跟進,現時已經回落,更加證明唔識唔好亂咁跟買。   希望諗sir能提供意見 並祝成家生意興隆,各人身體健康!   Answer  讀者半世人唔投資,今年真係咪亂搞。就當收息課學到的方案,建議只小本例如找銀行唔槓桿咁幾十萬實行,或103後跟證券行由40萬開始都可槓桿去收12%-15%年息。點都好,開始時務必小本投入。   至於用阿女名買樓不太建議,其實而家只樓一間,仲有太太名未用現階段唔好用女兒名。更令人憂心是: 阿女知道自己有樓係女唔努力上進,咁就害佢一世。諗sir眼見,有些畢業生的工作積極性成疑,通常屋企對佢財務支援太大,令年青人錯失發展事業最佳時機。   讀者將公司轉為有限公司,股份留自己,董事轉做家人。執靚自己盤數去部署買下一間樓,此為上策。由於資金唔多佢自己都講個人能力有限,所以2047香港大限,轉錢走去海外,這些都唔關讀者事。留係香港做業主與全香港人冒共同風險,至少比上不足比下有餘,亦冇人咁得閒去清算讀者。當然好似尋日個案位仁兄,佢淨資產值在2000萬之上,將錢收到另一國是有效益的。人難以判定誰高誰低,不過點配置錢才有效益就可計出黎。   利用買樓003的借貸力由無變有之法,能加大個人工資令借貸力上升。當然你20k人工加到200k就冇可能,銀行職員盤兩句你好易漏咀。然而大一倍不少人做過,希望讀者明白借力打力才是輕鬆之道,死力牛只找到存在感,但要輕鬆就要轉換將錢為你工作。   短線投資機會不合讀者,對於初心而不肯果斷止蝕的人,投資只宜細注同埋不要抱大希望,以為買隻股放5年會自動有首期,咁諗就太少看社會了。同意讀者先用債基,由於資金有限,利用收息103於證券行低入場門檻咁40萬去槓至80萬收息適合佢。而銀行一般太細銀碼唔肯做,讀者不要盡用全幅身家咁去銀行槓桿,還是少本先在證券行做妥當。   另外大哥請留意,派最高息的普遍伴隨高風險,相信讀者只可接受中風險,即槓埋只派10-12%年息而槓桿比率只1槓1的方案。亦需注意,股票市場有更多「微信女」同「財演」,為了討好上市公司大莊去提供方便合法地拎走你副身家。這些新聞每年可見,不重覆。   50萬投入收息約12%,一個月都多了5000蚊月入,賺返哂學費仲可以每月幫助讀者支出。至於諗sir近月推出之「網上投資優質股課程」認為不太適合讀者上,還是先做好每月被動收入,然後希望可以再將自住樓加按多些少錢出黎,累夠首期讓讀者再買下間樓,令自己老有所倚,相信讀者老黎都唔想煩到仔女。   你的諗sir上 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

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雙失憂心40歲。是怎樣煉成的? #2117

你好諗sir,   我今年四十歲,未婚, 從事貿易行業,大約有一百五十萬CASH, 但沒有太多投資經驗如股票,主要keep cash。   由於疫情,我工作的行業不穏, 甚至將失業,心知不會是一個可長做的行業, 希望能找一些被動收入.   我家有兩個很舊的物業,在西環。   一個為樓齡55年(估值5-6M),另一個都有39年樓齡(估值5.4M),沒有按揭。   55年樓在數年前田生話收購,但當時有老人家住,不打算搬,現在老人家已住在老人院,只有我媽一人住。此物業是我爸及祖母聯名,長命契。   39年樓現是我和父親住,是我和弟弟聯名的。   我常想我和爸媽搬在一起住,那可把一個物業出租,但家母認為房子是嫲嫲有份,暫時不想改變現狀。   因為兩房子都很舊,如要租出,都一定要大裝修。   其實這兩個房子都不太適合老人家住,一間是附近要行上大斜路,另一間要上二十多級樓梯才到電梯大堂,唯一優點是它們都很近地鐵站(約1分鐘)。   放寬了9成按揭,我在想是否可樓換樓,把38年樓換掉,因為50多年樓,我們在想希望有人收購。   諗sir,請問我應如何好好處理,令財務可改善些,現在十分憂心,隨時失業。   感謝你的寶貴時間!   ANSWER: 當見到危機黎先去諗點攪,你話係高手定低手? 至於你自己都覺得唔掂既野又想人地收購,我諗要去搶購個催運符去幫幫你。   不過讀者都有優點,關顧家人,因此佢買樓慳印花稅的「人頭」多著。佢每儲幾十萬就可以搵個冇樓係手既屋企人九成上會買樓。要咁多樓做乜? 正如讀者自己四十歲可能失業,佢既財務都係靠父母淨低既樓頂住。咁佢如到六十歲,自己無返1-2間樓仲可以諗d咩? 靠政府? 強積金? 你叫官大人燒返份MPF比你就得,比真銀可能未必夠啦。   55年樓無得攪,因為唔係自己名。如果搵到祖母同父親一齊簽名,去銀行加按到50%樓價出黎攤15-20年還有可能的。不過因為只可攤20年內還,當佢按到一半即250萬出黎,月供都要15K。比新樓的10K高出一半月供額。   38年樓係可以賣,賣左同細佬平均一人一半,即自己拎270萬可以點做? 不妨用50萬上會單名買間屋搬去九龍住。500萬兩房九龍唔少選擇,荃灣大埔更多。自己收入能力降就唔好比溢價咁住香港島。   佢可同細佬協議,每人都買返一間樓,每人單名自己HOLD一間。一間兩人自住,另一間借比朋友住收租。還掂佢咁多屋企人,將細佬買突間樓交比老人家處理,唔覺意借左比遠房親戚住,都唔奇。咁做,起碼老黎有多間屋守門口,搵個租客幫你供甩一間。   另外搵一個無樓既屋企人,可能係阿媽,再買另一間樓收租,都係500萬市值算,這又在佢賣了38年樓個度拎資金當首期。買完可以慢慢將業權退比自己,可以免印花稅將業主轉回。   操作呢種較複雜的轉名,買賣,現時收息103舊生可向助教查詢,我地平台有按揭、會計、律師、裝修、買債買基金網絡,會幫舊生會員。   讀者淨低仲有100餘萬淨,可買入債基收息,100萬每月派約8300元,令佢被動收入上升。佢更要趁仲有份工攪好買賣樓按揭,失了業銀行更難借。   還有,從來未試過投資既人,一旦40歲踏出第一步投資,情況危險萬分。 […]

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150萬收息四個方法 #2115

  諗Sir 你好   本人姓陳50歳和老公56歲,一齊經營火鍋店,原本每月也有十多萬收入,但因疫情關係,收入減少,想你給下意見有咩投資計劃,可以介紹一下? 現住居屋已供滿,現金流有一佰五十萬。 謝謝   ANSWER: 150萬的投資,收息的方法,比四個。買樓收租應唔夠,買車位現在唔好,你睇睇而家成排的士等你CALL,二手車經紀成逆市奇葩,生意奇好,因為多了人要放車(但放唔放到另一回事)。   利用直債 直債到期保本,其實可買的債券多著,不過免費文章較常用是新鴻基及煤氣吧。新鴻基直債派息約5%,2023-24年都有到期而到期會保本。入場門檻稍高,20萬美金的。不少更是買完直債就轉去海外,令海外由存放活期變存放債券,令你海外的錢都收高息。20萬美金投入一年收USD200,000*5.7% = 11400 若用槓桿,保守些比率為50%,回報為(11400-2000)/100000 = 9.4%。   我地舊生做到效果是每10萬美金年收益USD9400,即73000港幣一年 到期保本 存放海外可以,而香港有office常駐人員跟進你海外戶口的   至於煤氣直債派息好低,2.3%,不過都比銀行定期好! 講煤氣債主想提出概念: 今年當旺高評級的債,投資唔係買差既野收高些息咁簡單,有時好野升得仲好過差野。   利用債基 債基就唔保本啦,不過派息更高。由10%年息起步,用美國公債為主的E餐。近日美國公司債走好,見下圖E餐價格(黃線)升穿中軸線(籃線)後突破向上,一眾E餐的持有者應感開心。我們會加密留意,提出E餐的止賺時間。當然如配置只佔好少,可照放唔止賺。 E餐投入100萬港幣,約收息8300-8800,入手時機,融資成本都對結果有影響。另外入場銀行找銀行要HKD100-150萬入場,太細唔肯做。諗sir自己網絡平台可以有HKD40萬開始的入場銀碼,達至「集運」效果。好似讀者150萬投入收息過萬,應對佢每月洗費有一定支持。   利用美國房託 提出美國的Sabra Healthcare REIT (SBRA)派息年8.7%(as of 24.7.2020)。不保本,但好處是可隨時出入而入場門檻只係買美股價,幾百美金都得! 當然美股要為利息收入打算,你預8.7%息當中四分之一要貢獻比美國。然而本篇為起始開端,先由些當旺而又易入門的醫療類REITs說起吧。 醫療類房託收入在於老人院,不過更能提供收入的是加護房床,或為無能力自我照顧的人提供服務。大家都明家中長輩如果屋企人唔夠知識及能力照顧,送去專業團體照料的支出都幾龐大,亦都係難以取締的。尤其未來人類對保健需求有增無減,從今開始留意醫療類房託更為重要。   利用股票收息 此舉係人都識,不過點買先精明同點計,看下表:   領展派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為28.77%,但因所予回報比盈富基金仲差,夏普比率Sharpe ratio為-0.59。夏普比率為90年Nobel Prize得主倡用量度投資方案。 盈富派息3%,風險波幅(Standard Derivation)為21.74%,夏普比率Sharpe ratio為-0.25。用上面個excel將不同股票輸入,大致可知邊度股票過去特定時間內,予幾多回報及風險之間的比率,夏普比率越大你可以講買呢隻越「抵」。   由於股票不一定派息,所以就當用股票收息都只佔組合的一少部份。

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未來十年我的一生三宅計劃 #2114

諗SIR,    本人是你的忠實讀者,經常追看你的video及專欄,希望得到諗sir賜教。    本人於 2017年10月以 $460 萬購入元朗一物業 (現21年樓齡,尚欠 $350萬按揭),以$11000/月 出租,物業現時估值 $610萬。    本人現時30歲,月入 $68000,月儲$25000,希望於今年下半年換樓,請問諗SIR有何建議? 啟德或將軍澳的新盤會是換樓的好選擇嗎? 還是應該留意其他區分?  望諗SIR賜教,謝謝。   answer: 是的,可能諗sir出專欄唔夠密,讀者提出的三個區域都唔係考慮。根據政府數字   西貢區空置率9.3%(2018)/7.4%(2019) 九龍城區7.5%(2018)/3.4%(2019) 元朗區4.3%(2018)/3.8%(2019) 全港平均3.7%   未來2年供應預期: 西貢區 7018 九龍城區 3832 元朗區 4464 其實全香港新供應都每年唔夠20000個單位一年,而將上述3區數字加埋已佔全港18區供應近40%   所以我上美聯,只談按揭,唔會評區份。其實在此免費文章談及的,都已避重就輕,盡量唔得罪某區經紀,無奈真相只在私人場合見面時分享。 點都好,有樓好過無樓。68k月入亦都唔錯,三十歲要諗既應不是換樓,而係睇遠些部署5-10年點打靚自己幅牌。工作計劃一年都好夠,但買樓動用之財力及要見效果都需三五七年,所以買樓大計確實需計劃未來十年。   讀者如想30歲再用自己財力換大屋,及將辛苦累積資金消散在新樓高溢價賣出之中,那不妨sea to sky。然而保持原居不賣住細些,盡快40歲儲夠三間樓幫自己提早唔做,換加快財務自由進度,諗sir認為更值去做。至少對甘於打工既人而言,今時住細些盡快儲樓幫自己同老闆贖身,好過後生住大左中年返唔到轉頭。   三宅第一件事,如已有對象就結婚,就計埋佢收入去睇自己未來十年借貸力去到邊先! 例如讀者68k,估佢未來妻子都應有34k月入左右,就當人工唔加,借貸力max為(68k+34k)/10000*50%*2.59 ~ 1320萬。如人工真在30-40歲無大進,讀者目標入3間700萬既樓去湊夠三間。   一間700萬既樓首期為140萬,讀者仲有兩要間去齊一生三宅,當安全此比20%首期上會,首期要280萬。對於讀者月借25k,10年有120個月就當只儲不投資都會上到120*25000 =300萬。故買700萬樓的首期能儲到之機會很大,至於700萬借80%即560萬,借兩間需1120的借貸力,計埋佢原本個間去到38-40歲仲供淨200萬,咁去諗hold三間樓所需借貸力為(1120+200)=1320萬,都仲可係讀者負擔之內。如10年內能加人工,加以著量再買大些。   當然你會諗猛咁八成上會買樓,該單位能出租嗎? 諗sir的買樓001課程有師兄分享佢為何將間樓偷偷八成租出,當日之風險及考量由佢說出。   至於最尾無結婚? […]

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30萬做債基槓桿收高息為何不建議? #2111

Hello 諗Sir,   本人為ETF, 收息101, 收息103 (已報103 8月重讀)學生及漁夫系統年繳用戶.   本人32歲, 已婚, 家庭月收入約6萬2 / 年收入75萬左右 (已扣除MPF), 現居於青衣區一自置物業, 14年3.5M 買入, 現在銀行估價5.6M. 另外持有約60萬港幣現金, 30餘萬香港股票, 200萬債基 (1槓1, 年回報約8-9%)   疑問: 由於小朋友將於年尾出世, 所以現在有換樓打算, 但以後需委託家人照顧小朋友, 所以短時間內並沒有打算搬離青衣區 本人自知以現時財務狀況於區內買入更大單位會比較困難, 所以現正考慮於同區內尋找約16-18K 的單位租住,  及於其他有區份買入單位收取租金以補貼租樓開支   希望請教諗sir以上方案的可行性 謝謝!   ANSWER: 係,用真金支持我地既讀者會先答,先恭喜讀者年尾小朋友出世,唔少學生都跟住我地個blog成家立室,故諗sir個blog叫成家博客!   諗sir於文章及影片會恆常為大家詳細交待公司債、新興債、美國國債、高評級公司債、垃圾債分類走勢,包講及教埋有咩好買點買先抵!    讀者2014年應買了兩房,而家住左6年先搬,都叫合理。有些朋友上車買studio/一房,一旦有小朋友又要換樓,當中浪費佣金雜費時間裝修都構成較重損失。後生仔如能力一般,寧願買舊些都最好兩房同埋有少少裝修的,慳支出再儲下錢,慢慢換大。同埋第一間樓絕不要浪費大量金錢裝修dream house,婚姻生活起初要磨合,就當你之前同居開…結左婚都有野唔一樣。 講下債,讀者係一年讀過收息103可去會員區睇哂全片段,上圖將債基E餐即公司債近一年之走勢加自用分析方程利用EXCEL畫出,E餐進入上落市偏弱,比中軸線更低,我們數據化分析,更明走勢。若閣下買些評級中等的債券,例如係內房而沒煤氣咁靚個種,要準備未來一個月債基唔會點升。   讀者如果覺得買三房支出大,唔好夾硬黎先租合理。投資首戒條,絕不要盡借盡買令自己跌市無路可退無注可加,無現金等於悲修同破產。重負債只要還到息都可以捱一排,其實唔少香港業主都係債務多於現金。你唔買樓槓大資產變相沽空港元,就咁打工儲份糧想發達都幾難。當然你係打工仔如霍建寧,係得既。   租青衣樓可以,因為買青衣樓不建議,如果家人在青衣要住近就租吧。青衣屬葵青區,沒換樓階梯,小學校網都無亮點,即聚唔到貴客,換樓換到盈翠已叫近頂,再換就搬走變相留唔到客。當然我地都要補返句盈翠同葵芳樓唔錯,係建議讀者唔應該,大家可以照買。   其實讀者都試左債基,100萬1槓1,收8-9%息,應該係槓B餐或老豆之選才會收得咁低。點都好,100萬投入都收緊9%息,成9000一個月,唔錯吧。可以再收多點息支持佢租三房,同埋原本2014年間樓買落反租出去,至少都有10K-12K/月收番(除非佢係長亨山頂…)   想再收多點,方法一就加本金。將原本間青衣樓按爆八成就可,如果係聯名順便做埋一拆二為他日低稅買第二間樓準備。560萬*80%-290萬結欠可能按出~150萬。將呢150萬投入收9%息,共250萬可收20K一個月。之前讀者都用債基收開9%息,過埋2020年3月大跌市都照行,即係已知債基收息夠穩定啦   […]

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理財個案:42歲、小朋友大左、買三房 #2110

你好!本人42歲已婚,與太太育有兩名小朋友,分別6歲及12歲。家庭收入約48000一個月,現時自住一層居屋(未補地價,市值約560萬左右,還欠約23萬借貸,2022尾供完),持有現金約120萬,股票市值約18萬,一份供完的基金約45萬,已幫小朋友購買了醫療保險,自己及太太都有醫療及人壽保險   有感小朋友長大,現時希望考慮多購入3房單位(800萬以下),未知現時的市況及自己的情況,會否很冒險或是否有足夠能力這樣做?還是有其他方法可以再把現時的有限資源再去增值,希望諗sir可以幫忙解答及提供議見,謝謝   李先生   ANSWER: 很多平凡香港人工作繁忙,少去理財。可是一旦失業或身體有事,唯一收入來源即告中斷。   讀者情況買樓唔冒險,最冒險就係乜都唔識他日再比人點。 48000收入提供48000/10000*50%*2.59 = 620萬 老居就供滿,市值560萬,減去23萬outstanding仲值500幾萬 120萬現金   即係成套戰鬥力為620+540+120 ~ 1280左右,唔差的   大部份打工仔,都只考慮一邊,諗做既話有咩風險。可能習慣左老闆唔講既野最好唔做。大部份人諗如買多間樓? 一旦跌左佢點算。   然而更進一步,應考慮埋唔做又有咩風險。未來通賬才是你最大敵人,銀紙印左咁多唔通真係當無事咩? 不過今年中美都怒拓(市)所以未現形。到時如廚師腸50蚊包,茶餐70,一間舊兩房成為900萬,生活洗費比而家貴一倍,咁讀者120萬現金…就當佢到時儲到150萬,夠捱幾耐?    而家巴士出入加一日兩餐大家樂,一餐mcdonald,唔買野唔出街,死仕博生癌生活模式,每月要花(120+25+100)雜費 = 250蚊一日,一個月用7500蚊。假設他日生癌mode過活漲價1x至15000/月,150萬可頂100個月,即係咬10年就要執(爭)紙皮,同埋計你唔病唔傷阿仔又生性。   所以,買金抗通賬,買樓抗通賬,同意的。但諗sir好少聽到人講買股票抗通賬。大部份香港人都係於股市贏少少就急放走派彩,sad but true。   小朋友生病,一係冇事,一係好大件事。然而公家兒童醫護服務在港都唔錯(因為少人咁唔好彩),當然老人科就等到死都未等到,這也清楚易明。因此小朋友保險除非錢多到瀉,否則可以慳返。   如筆者係讀者,唔使諗,賣走居屋唔使諗補價,即可套回500萬夠夫婦拆買一人一間。然而信心的建立很看你平時究竟有冇練功。讀者平時相信樓都少睇、儲錢靠高收費基金、一味供樓而又唔會諗下將樓加按錢出黎發下圍,好日都唔練兵而今日你叫佢打大仗? 所以話理財建議,很要就個客。   講返最應該點做: 賣樓返500萬錢拎其中80萬出黎,看看老婆是否從未買樓,如未可九成上會即80萬首期借720萬買三房,月供720/259*10000 ~ 27K。如只可八成即160萬首期月供24.7K。淨350-400萬左右用債基不槓桿收息,約7%一年,先用150萬投入債基收7%息即8.7K,夠幫補佢供樓。收等好先至加注買債基,唔好比SALES點左你一野用哂350萬投入。   第二間唔急買,等一等隔年再買當分注,香港人其中一常犯投資錯誤是有錢就身痕,硬係要拎「將手頭現金已買哂野」那種滿足感。買完債基淨200萬,加埋45萬未贖基金,有近250萬可隨時動用資金已幾夠。所以債基如見到5粒豆訊號適宜,可再撥245萬之中50%即120萬買入,TOTAL買入270萬不槓桿收7%,月派息可升至16K水平。如槓桿令年息至10-12%,月派息達27K水平。呢個數都夠係九龍租三房。   至於第二間樓500-600萬市價買入,首期連雜都係百餘萬,買入時間可以是比中原城市低15%,再付20%首期去買。那你要樓市由高位急跌35%你才負資產,1-2年跌40%咁急只1997年試過。而家住宅唔似97年,2010年後近乎無摸貨,急跌比較難。   有債基提供約27K月入,加上兩間樓由42歲開始比租客供,預55-60歲供滿,到時可保富足一生。當然你話你擔心香港2047又話聯繫匯率會變? 其實香港仍需不少人力,1000萬之下樓房下跌空間不大。大家理財不要人云亦云,要看清自己手牌。若只屬平凡,夾硬出國或者拎太少錢擺係遠方國家,人地都既係太想歡迎你,搞咁多野會否效益太低呢?

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疫情下40歲生意人好唔好再買樓? #2109

諗Sir 你好!我係TEDV66學生,今年遇到人生中的轉折點,想請你指點迷津。   本人41歲,先生45歲,有一個1歲大BB,工人姐姐。每月家庭開支約40-45K(其中13K供樓)。   前年開始和先生經營自己的公司仔,但遇上社會運動同疫情以至生意很差,扣除公司支出,每月只有大約20-30K收入。   今年年頭買咗荃灣30年屋苑600萬的大兩房,做6成按揭,每月供款約$13K。   現剩下約120萬港幣現金,50萬人民幣定期,想攞部分做債基,每月收息13K用以供樓,減輕生活壓力。此方法是否可行?應該攞幾多出來買?買乜嘢產品?   另外本人希望幾年後生意好轉,5年內買多一間兩房或三房,請問可以如何部署? 祝諗Sir 生意興隆!   answer: 話哂讀者係「人生中的轉折點」要黎請教,諗sir想認真些少為佢審視。當然明白提供資料有限,本回應只可劃框但未能指到痛點。   第一,諗sir希望知道公司每月的operation cost幾多? 如果operation cost遠大於呢間公司既profit,呢盤野好易死。你見靠鋪賣衫賣藥賣野食,人工同鋪租仲要拆返比供貨商,costing佔比很大,呢次先死個批。   好似讀者盤野只30k profit,仲要兩公婆做埋同一檔野,安全系數好低。諗sir只想善意提醒。   當然,759超市同360優品個margin都好細,但人地盤生意唔係靠賣野賺錢的,佢地自有agenda,亦已都唔係hidden個隻,網上比心機搵都睇到。   提提,如果你賣野只係靠價差賺錢,就當今日搵到都只會越見辛苦。   第二,除非你年老就收山,或者你指既「等」只係你自己唔做野,不過你班手下好勁可自動波。否則靠「希望幾年後生意好轉」去翻身既想法,等運到真係唔要得。   發展事業,無論你做生意或打工,先學攻,後學守。同意「等」係一項藝術,確定「等完」需判斷力。尤其讀者生意做左1-2年,應未成熟,故要先學攻,更要邊學邊攻,相反等運到九死一生。   第三,讀者想荒廢主業,反用投資救主業,敗象已呈。一係你將主業換左佢。   教你投資唔係問題,但如你錢未賺夠而主業又唔掂,你心理壓力將會大到令自己投資做錯決定,全局盡輸。   諗sir自己生意唔係大,只係請左十幾人,求其搵個老闆都比我勵害,不過我預視到呢個家庭,尤其疲情沒完沒了之下,情況會更差,所以斗膽提一下。   好,part 2 講投資,先講荃灣自住樓批左按揭,日後就當失業銀行唔會點查你,按揭批到就等於過到海,故諗sir在買樓易中介的舊同事都會幫客展現最靚而誠實一面比銀行睇,過到銀行之後問題不大。買樓易按揭查詢可whatsapp 96991141 做新買樓上會、轉揭、加按、或者你有盤想放(大屋苑樓),都得!   諗sir很建議兩公婆是但一個人出番黎打工,同時自己公司要出糧比設夫婦其中一人,交好稅供好mpf,此為幾年後買樓準備之一。例如公司出到糧30k比老婆,借貸力有30000/10000*50%*2.59 = 388萬。加埋老公如出去做番野有20-30k,兩公婆買第二間樓可用其其中一人單名,夾埋可借700萬-已借的360萬 = 340萬。到時出左首期,300-400萬借貸力夠佢到再係荃灣買到兩房,當然舊個隻,但都可以啦。   建議將人民幣沽走。投資首條同食飯一樣: 開餐既地方要有逃生門。人仔是受管制貨幣,不要被其一時升值迷惑。人仔可以買既野亦很有限,人仔計價股票很少,人仔幫唔到你炒美股,轉去新加坡煩到n! 其實偉大既中華民族,已經將答案講左比你知。對唔住,呢段係廢,但唔會刪。 […]

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