私人銀行戶想10%被動收入,南豐新邨點解要換四小龍? #2029

諗sir你好 ,我是收息101的學生,你課堂上的資料實在非常有用, 令我醒覺自己理財知識貧乏及自己的懶惰,以致人到中年也未有穩定的被動收入。現在唯有將勤補拙,立即報咗103,也希望諗sir 可以指教一下。   本人和先生太約45歲,我收入太約每月60k ,先生每月65K 及每年大概400K傭金收入, 先生早年單名買入南豐新邨2房單位,現在估值大概7M,餘下貸款4M,該單位兩年前已做了二按,拿到2M現金。   另外手上現金:5M, 股票 2.3M,債基:400k (無用槓桿)   想請教諗sir  因為南豐新邨已有40年樓齡,應否賣出,然後買入一個較新的單位?我們兩夫婦也在港島區返工,應否選擇港島區呢? 另外,因為南豐新邨是單名單位,我仍未有物業,是否可以在現階段多購入一個單位呢?這樣,我和先生便可以每人手持一個單位。 除此之外,我們現在手持現金比率太高,可以投資在哪裏,令資本增值,期望每年大概可以收到投資的10%的被動收入   answer: 住宅達四十年樓齡後做唔到30年按揭,港島樓一般跑輸九龍同新界樓,不如將佢賣走既可套更多現金係手,亦可換間起碼唔會點跑輸既九龍樓。 南豐新邨賣走返300萬,拎其中180萬可八成上會900萬的四小龍兩房,唔叫好正,不過比上不足比下有餘,有些間格更可兩房改埋做三房,有小朋友都仲叫夠住。現金回籠多120萬,計埋有620萬現金,如果唔買樓現金有成920萬,接近私人銀行開戶門檻。   先買一間樓,唔好心急一年內買哂兩間,以便平均你的買入價。你要留意,你的經紀一定積極幫你搵盤又話買第二間減佣,積極叫你幫襯。   不應將錢長期壓在股票,未來十年將同過往大不同。這兩年,不少同巴菲特同齡的賢達都往生了。看股神巴菲特最近增持無息的黃金而放棄很多人長揸的銀行股,足見佢老人家的想法開始轉角。而最近十年巴菲特的巴郡股份價格升幅,跑輸S&P500指數(下圖)。好多人用1987年開始計巴郡股份的回報,咁計當然贏而年報回可在近20%。不過只計最近十年表格,對於最近開始投資的你,要明白就咁S&P表現都比巴郡好,唔好講你買中更爆既XLK或者GOOG了。   諗sir敬重巴菲特過往對投資界的貢獻,然而世界在轉凡事在變,諗sir都一樣唔可以長盛不衰。下圖見買盈富基金,要受之波幅用standard derivation(SD)表示,SD為21.55%,若你買銀娛為SD為40.87%。而諗sir提及用債基收息,SD一般為9%。所以用債基收息波幅比買盈富少一半,而只係銀娛之1/4,派息未槓桿有6%,槓埋過12%,債基缺點是價格難大升,而派息穩定。股票例如買銀娛,有機會股價大升的,不過同時冒之風險較大,加上派息不保證。 讀者到45歲對被動收入一定要有要求,長揸股票如為收息,實在不宜。不過若睇好某些生意或測到股票有動能,買入賺價係可以的。不過為賺錢買幾十萬都夠,不需要近300萬坐住係股票市場冒險。   市面打很多人都打著10%/20%回報一年作招徠,連諗sir既舊生都發卡片比我,話有「區域經理」私訊佢話佢專做收息,按樓同買債的方案。可是見卡片上的資料既沒監管機構牌照,辦公室亦相信是虛擬共享辦公室,故叫學生不要接揭更查明來源。本blog給予的收息資訊按月更新,好似上年講既金鑽,你今年再去買已經好伏。確實間唔中金融機構為跑數會「大減價」出筍plan,筍唔筍我地會用數字計一次比學生睇。絕不是有些人,連「好仰慕諗sir」都可講得出,隨手就推隻垃圾income & growth比客仲要話係我講既,呢d事諗sir已聽到無感覺啦。   諗sir利用銀行、保險及地產界的網絡,為學生查明有乜新計劃出又抵既,有咩銀行做按揭易借既,有咩律師樓及會計幫到你一拆二既,有咩樓盤係剛出要睇既,叫學生上我地佐敦辦公室傾,而我只有一隊助教會知悉我對不同債券的升跌或計劃睇法,助教身份歡迎不時利用whatsapp 63832145同我同事核對。   至於收10%息可混合用直債加債基,如有淨錢亦可做「亂世收7%息大部份保證計劃」。直債派5%唔難,香港公司可以,但唔比亂買恆大收10%啦,下次大市跌恐怕你坐唔住。   至於債基由於現時hibor低,係借貸成本只1-2%年息之下,要槓桿後收10%很易,15%一般,20-23%息一年都可以。要做好佢諗sir建議你要搵個唔好成日叫你亂買基金加倉及為賺佣成日叫你買股債基金既服務人員。   保險計劃在現低融資成本下,確實重新睇好,但不同銀行分行對保險每日都有不同之借貸terms,我地助教有渠道不時收集。

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41歲中層搵14萬點趁裁員未到,拆樓同買債保生活質素? #2028

諗Sir:   您好!本人是收息101的學生TEDV7426。希望能夠得到諗Sir的保貴意見好好去處理現時的資產配置同如何可以產生出被動收入可早一點達到財務自由同多點時間照顧家人同小朋友.  有一個心願就是可以財務自由後可以花三份一時間去參與NGO活動去幫助一些低收入家庭同小朋友。   去到人生中站…本人今年已經四十一,自覺得資產上不是太理想 , 所以好希望可以好好利用未來10-15年還可以工作的機會(希望).  小弟不是什麼富裕家庭出身,不是什麼尖子,只是憑著一個信念 “不怕辛苦, 無時無刻都要裝備好自己,等待機會,做到老學到老” 比別人多付出一陪的時間及努力在工作上,由低做起慢慢地爬上中高層,但是同時換來的就是身體累積了很多勞損及很遺憾錯失多一點時間陪伴父母。過去廿十年花了過多時間在工作上。年紀漸大,希望能盡早整合自己的資產配置,以便安排未來的生活同希望可以帶給家人同小朋友將來有多一點選擇。   以下是本人現時的資產配置。 1)九龍區自住物業市值: 大約HKD18-19mil – 按揭還有HKD10mil 2)基金市值: HKD2.3mil – 每月供款HKD12,000. 個PLAN直到2033年. 如果現在取消大約可取得1.9-2mil 3)現金: HKD2.8mil 4)MPF: HKD3.9mil 5) 公司 OPTIONS: 大約HKD0.8-0.85mil (有D未到期)   本人目前收入見下。 1)月薪HKD140,000, YEAR END BONUS 大約 HKD400,000 – HKD500,000 2)MPF供款 (公司+個人) + 基金每月供款 = HKD31,000 3)  供樓每月支出大約:HKD40,000   小弟愚問: 1) 應否賣左自住物業另外安排? 2) 如果唔賣日後應否再買第二間屋? […]

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中年新一頁: 有被動收入,做想做既事 #2026

諗Sir:          您好!本人是【收息101】的學生。想就自己的portfolio望閣下能夠指點一二。         本人年過四十,憑著比別人多付出時間及努力,披星帶月地工作,加上節儉生活方式,廿年來累積了一點資產,算是由草根提升致下中產這階層。同時也為自己身體累積了很多勞損及提早衰退。反思過去花了過多時間在工作上,人生其他方面都很空白。由於身體狀況不太好,工作上沒有多少發展的空間,年紀漸大,感到漸漸走進死胡同。希望能盡早整合自己的資產配置,以便安排未來的生活。希望能夠騰出時間做以往想做而沒時間去做的事。比如到處走走(不是豪遊。香港很多地方我都沒踏足過呢!),學自己想學而以往沒資源、時間學習的樂器、閱讀以往買下但卻沒時間閱讀的書籍等等。   閒話太多了。言歸正傳吧!以下是本人現時的資產配置。 1)自住物業(已供滿)市值HKD7mil;與母親同住,家人還有哥哥。 2)出租住宅物業(已供滿)市值HKD5.5mil; 3)蟹貨藍籌股票市值HKD1.17mil;2015年就因為急入市投資股票,經歷大跌市,導致捐失不菲 4)基金市值HKD1.6mil; 5)現金HKD1.7mil; 6)實金市值HKD0.4mil; 7)儲蓄人壽保險兩份(未供滿)市值約HKD200,000 (受益人:家母) 8)  本人自少因意外導致有點殘障。因此,保險公司不接受我投保危疾意外等保險         本人目前收入見下。 1)月薪HKD47,000(已扣除MPF); 2)租金收入HKD12,700/月; 3)股息收入一年約HKD47,000 4) 平均每月支出:HKD27,000    籍著這次重整資產配置的機會,我同時考慮自己工作生涯的道路。有兩個想法:我暫時憑空想出了以下三個選項。當然還得結合資產配置的效果來考慮才能決定。 1)在現職崗位上繼續撐下去。最多再苦撐五年後離職。過信中開首提及的理想生活。或也做半職或兼職工作。 2)在現職崗位上繼續工作大半年至一年,先休息。然後,從事半職或兼職工作。 以上種種,希望 閣下能夠給我一些寶貴意見。萬份感激! 極度疲累的普通人上       ANSWER: 讀者早年急入市輸錢,大家每當心急怕遲買會再升時務必緊記,理財好的做法是趁低吸納,發掘人未所知的投資機遇。     另一提議是避免單打獨鬥,利用屋企人名買樓及擔保可令稅務支出減少及加大借貸力,更借銀行之力令你利得更快。打工註定要做老闆隻牛,今年會更覺辛苦。想下轉唔想咁樣? 銀行、租客、又或政府的政策失誤都可幫到你。諗sir咁講當然係指美國政府,佢地今次印銀紙規則比2008年大,而早年放的水又冇收過,你話會點?    讀者兩間未供滿的樓是重要資源,共市值12.5百萬,加埋股票現金基金黃金共有1600萬,此數以超出一般月入四萬幾蚊打工仔可儲水平,月儲三萬人工30年都只可儲1000萬,而讀者現時有足成份六合彩係手,可能是早買樓或者有外力扶持。   將兩間樓可加按至5成,得600萬,月供要兩萬幾。加埋百幾萬籃籌,已夠在私人銀行開個戶口利用低息買直債收息。 可考慮渣打銀行2024年後到期的一條直債(XS1480???????),賣價錢102.X,年回報4.06%。當然亦可等一等,今年政局不穩加上銀行捲入政治紛爭,隨時中伏。 由於渣打可以槓多一點,七成上會,回報計為 (4060-840)/30000 = 10.73% 可能你心諗,渣打的直債都可派10%有突? 有冇咁著數? 有的! 此利用渣打評級好而有金融機構提供7成上會槓桿,比一般的5至6成為高╴條件是1.2%年息加上如渣打債跌30%要CALL LOAN。當然如大家對渣打有信心,那預翻投資額的10%預渣打真係跌到三成時補錢就夠。  留意在現hibor走低下,私人銀行才提供1.2%融資成本。普通機構需1.68%2.7%,會削走些才回報。當然讀者亦可考慮另一條不設到期的渣打永續債,派息高左可抵銷提高後融資成本。 […]

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11萬月入夫婦加一BB買樓收租#2022

諗Sir 你好!   本人報讀做收息101,103,希望 諗Sir 對我隻case比下意見。   本人兩夫婦加一個bb, 另工人姐姐同住。為改善居住環境,租港島3房,月租26000。   家庭月入11萬, 每月存4萬。    有一西區單支樓,本人單名持有,估值600萬,樓按370萬。月供15000,預備出租,租金估計平手。   現金約160萬, 股票15萬。    目標2-3年内買多一間三房約700尺,負擔吳想好大,但要港島區。想 諗Sir 指點下點做。   另外本人對 諗Sir 提及的E餐有興趣, E餐可否達到以上目標? 可否介紹 諗Sir 銀行 / 證券行contact 做 100 萬貢130 萬的E餐? Thanks!   Answer: 如果一定要港島區寧願東區,但唔好買杏花村。我唔知下圖展示呎價後,無線(TVB)再打風去杏花村拍野會唔會比村民趕走。 杏花村過去5年,呎價由14213>16542,升16%。同比沙田第一城,13362>17538,升32%,爭一倍。而香港大部份主要屋苑同期升20-30%左右,卓越者升41%。   依讀者收入看屬穩打穩紮型,呢類朋友留港儲樓,另外部份錢先調星加坡投資戶口收住息,是為上策。不少人移民後仍唔賣走香港樓,因為一知海外買房收租打稅極重,不少國家更是全球徵稅,所以留返間香港樓收租去補貼外國生活。   當然生意人,不少人選擇搬更高比重錢去外國,有此想法無可厚非。如讀者是打工仔就可才少想一些,另外同意佢講: 做投資時不要令自己負擔好大,會影響往後投資決策而失敗。打工已經較少做決策,所以千萬不要令自己於高壓力下做決策。   儲樓就是要等間樓升或者供得咁上下,由間屋按錢出黎再買第二間。想加快,利用香港地產商的直債收息,有些時4-5%年息,亦有些是10%年息的,好似讀者當投入資金40萬,每月加儲4萬而回報於10%下,5年後有370萬,而當中90萬是賺取的利息。諗sir搵過不少股票做月供比對,盈富、銀河娛樂、煤氣、領展,全不能達年10%回報,用excel計過哂架啦。所以長供及要穩定錢,用債較好。 至於想趁一個機會入場賺取利潤的,股市為佳。股市確會因人的貪婪恐懼而令股價偏高或低,你要有一套策略去決定何時偏高或低。諗sir自己會留意醫療版塊內,3天高過50天線的股份究竟有幾隻? 發現由7月中開始已見頂持續向下,對往後大市很有預示性。現時全版塊42隻股份只有24隻高於50天線,進一步轉弱。   今年政治事件太多,將錢長留股票市場絕對搵命博。   故同意讀者用儲作儲蓄,2-3年後應有300-400萬預算比佢在港島區入手三房,20%首期應200萬左右夠有突。至於10%年息的收息方法,收息101有用債基,直債如用香港或內地房產商的,一旦樓價再升債價相信都會唔錯,讓債的升幅抵銷部份樓價升幅。但留意買債缺點係唔可以大賺,不過讀者亦無需常冒風險去賺價,避免出出入入得個桔。買入債類方法如去銀行,收息101已授。至於有人想收息再高些及運用我們證券行網絡作聯絡,需更多高息選擇或移錢他方,或同時運用會計或律師行做買賣、拆契、按揭,才需到收息103知更多。那本月內讀者問及所需事項,應可達成。   你的, […]

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拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2020

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。   […]

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我要做業主: 真。一層變三層唔使靠老豆的方法 #2020

近日網上熱討美聯贊助大台節目「我要做業主」,不少網民評價節目主角(聚左日本老婆那位幸福男)第一層用新樓樓花,第二間用老豆錢做首期之方法,同埋冇交待第三層的形式有點取巧,當然曹SIR在節目的解說精巧,上到TVB狀態比上月同我係美聯YOUTUBE CHANNEL做節目時更好!  點都好幸福男起碼都攪掂兩層,第三層或者在之後集數交待吧!  本文絕不是批評黃色地產鋪啊,亦很多謝布少更俾面同我本新書影下相~ SOURCE: 港生活   看看下列案例: 呢位朋友靠自力都搞到三層。不過先講明唔靠老豆靠自己! 有骨氣,但預左辛苦好多! ************************************************************ 提問: 諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於則魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 市值 (mil) 4.8 / 欠款(mil) 2.03 / 租金收入 11000 / 月供 9054 / […]

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細屋換大樓三個方法 #2113

諗sir 你好 本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住 財務狀況如下:   月入:本人 43000 + 老公 52000 = 95000 儲蓄:現金350萬(放mortgage link 或定期) 股票:90萬 (主要收息股 股息平均每月三千) 無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用   開支: $19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬 $13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 (不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公)百年歸老後由老公繼承 $30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup 剩下$33,000儲蓄   一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間 正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學)   請問應先買後賣 還是先賣後買 現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法? 多謝 […]

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諗sir撐住單親媽媽、失埋業點加按單位? #2108

諗sir 你好, 孔子說人生四十而不惑,偏偏剛踏入四十的我,突然面對失業同婚姻問題,令我有點進退失據。偶爾拜讀到你的文章,如蒙指點迷津,總算是黑暗中的一道光。   本人41歲,剛於三月因公司經營困難而被裁員。慶幸家住家族物業不用供樓,我負責所有水電煤管等雜費,與父母和兩子女(小學一及三年級)同住,每月支出四萬五左右。   資產方面,我有一個物業收租,市價1600萬,按揭280萬,月租35000, 股票65萬左右,外幣(AUD & RMB) 約70萬, 基金值38萬左右(蝕緊18%),現金120萬左右(分批做定期,收入約2厘), MPF約100萬。 就業市場持續不明朗,最壞的打算是萬一失業的時間比預期長(例如1年),在這期間,我應該如何增加我的被動收入呢?如果被動收入有15k, 再加收租35k, 至少可抵銷每月開支。失業期間,要把物業加按套現,是否有困難?是否太高風險呢?直債應該點買?另一考慮是去英國,買三個細單位收租,順便帶兩個女去讀書,又是不是一個好選擇?   望賜教。 一個撐起成頭家的媽媽上   ANSWER: 先講諗sir內心支持來信發問女仕,面對雙重打擊仲要睇住兩個細,真係唔容易。幸好屋企錢財上很有照顧,有樓比佢住仲要有間1600萬既樓,此屬幸運但亦因此有不幸。老子名言:「禍兮福之所倚,福兮禍之所伏。」後生太順好多時下半世要捱,當然諗sir唔認識讀者,不可憑一封信假設讀者後生好順,但讀者要努力解決現時困難就肯定。   第一,亦很重要的,讀者唔好急於做野解決現時問題。應諗清楚、逐步做。讀者應為實踐形強及主導性高的人,一下子來信已提出換個環境一間香港樓拆三間英國樓,帶埋兩個仔女去。可是一次過買哂三間英國樓? 相比下先買一間係咪仲有進退呢? 至於直債係保本年息5-10%,債基就唔保本但息更高達10%-15%,買之前後咪要了解下邊一個人能有提供客觀資訊比他既動機呢? 有些sales,佢地就睇中有些人重於實踐的性格,有錢就唔理好醜幫客買哂佢賺佣,最尾買左堆垃圾。     英國樓,可以做按揭的,讀者將1600萬樓加按後如拎錢去英國一炮買,就屬下手,上手者: 借力打力。你見誠哥幾何做生意用自己本? 梗係搵銀行借比佢,唔掂至多公司清盤。   英國人借唔借比你,很看Credibility。要靚? 當地有銀行戶口、再有信用卡、有小朋友visa、有親戚擔保、你香港有份工,有mortgage broker力薦,全部都可提高你Credibility(借貸力)。     香港人著重自己earning ability,但好少培養自己Credibility,錯的。銀行見你糧單靚行業好一借成千萬,成世儲唔到既數。如讀者無工做,當然最簡單是搵返份工,做夠6個月之後可以借。亦可自己做生意成立公司,不過董事就應該唔係自己啦,然後出糧比自己。用支票出糧夠六個月,再加其他佐證及解釋好成件事,銀行貸款照可做到,更精細的優質資訊在買樓003學習。另外提提一間樓轉了用途之後,其租金收入是可作買樓借貸用途的,厘印租約入數證明轉用途契三件事要齊。     留意,買樓是最後一個結果。但好多人係心急比人推去買左樓,之後先問返點借,那你能否如期complete deal就看你運數家底。     諗sir反而建議讀者間1600萬樓一拆二,係香港買兩間800萬樓。一黎800萬樓客路好的可轉做學生宿舍,都係買樓003業主收租關鍵課的精要內容,一間三房變1開5,每間租6000,那租值就由18k提升至30k。讀者買兩間三房一間付50%首期400萬,另一間八成上160萬,出資共(400+160) = 560萬,兩間收租60k而供(400+640)/259 ~ 40K。即560萬資金付出月月正現金流收60K-40K=20K,分段買完兩間樓仲淨1600-280-560 = 760萬。   760萬如需要,付150萬首期買間300萬市值英國樓,在非London的城市大把選擇。留意賣樓再買兩間香港同一間英國樓,逐步來的,亦要建構好自己借貸力才逐間分段買平均買入價。最後淨500萬,可將240萬投入債基或直債收息。債基不保本,但每月派息達10%-15%年息,方案在收息101,同學除了學習買乜最緊要係學懂點處理出入時機及獲諗sir走勢文章跟進。全香港會按公司債、新興債、英國國債、高評級公司債、垃圾債分類咁去解說走勢既人,應該得諗sir自己一個人做。其他叻人就教你炒股票,佢地人數大把。 […]

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點先賣樓賣得貴? 利用期權小本捕捉爆邊市 #2106

昨天談到讀者除了利用債基收息外,太太要準備借貸力,要確保保險買得正確,1600萬紅磡樓點貴賣走? 亦可運用期權去捕捉近日的升市 各類知識,不妨由筆者略講一二,助大家選擇由何處入門。   太太要準備借貸力 老婆唔做野,都可以開公司出番糧比佢,而家有間公司合法避稅的方案多著,因首200萬盈利利得稅只8.25%,比薪俸稅17%平一半。當然唔係自己做董事開間公司再開公司戶,就咁出糧比自己。先講董事唔會老婆、或老公做翻。另外出糧比自己係用支票,但只六個月出糧支票影印本係唔夠力的。即假設40000月入,為老婆建構返40000/10000*50%*2.59 = 520萬借貸力方便買樓,不會簡單至用公司票開六張40000蚊,銀行就會借520萬比你。如果得,就唔會有人上會撻Q~   銀行會對你公司查冊,明白誰是董事誰是股東。另外份工未做夠半年,銀行係唔會批LOAN。所以係如想10月借錢,份工最遲3月要開始打。當然間公司同業務要實則去做(例如網上賣1-2次野),不要存心騙貸。   1600萬紅磡樓點先賣得貴? 1600萬樓同意而家唔易賣,不過2500萬樓上仲難,1600萬勉強還可。若純投資,論升幅及向下防守性,600-1000萬樓更佳(按揭政策利好)。當然你錢多唔想浪費自己名而買間太便宜既樓,那又另一回事。   既然讀者提過想賣,那就1600萬沽走拆兩間吧,分注總好過一注大,可「揸一賣一」更靈活。但點先將間樓賣到好價? 那就要marketing上身,由macro-marketing同mirco-marketing去做。Macro-marketing要創造客觀事實,叻既經紀會拎成村生客做「睇樓團」,睇低層樓令低層業主心雄,叫起個價佢。叻既經紀會趁市好做起低層樓個價,例如將底層做到中層個價,那中層業主得知底層成交後自己只加少少(例如1%價),中層個盤即變筍盤,咁就好易一炮做哂兩間。呢個世界總有人有計,你細心聽下經紀帶左咩人黎睇你間樓。   當然,做底層樓業主成日慘,常為人作嫁衣裳。   至於Mirco-marketing,見於短兵相接,例如試票一下。例如有些人試票,永遠只拎一張票。但有些人去搵業主試之前,已叫買家用最大或最細價開定兩張票,又或者一張寫明「不多於幾多錢」既加簽票。睇人眉頭眼額,思路因對家行為而隨即轉變,為Mirco-marketing的精隨。   當然在回調市將完之際,有些走甩左筍盤但又心急買想追價既人,常成為業主的「點心」。2020年5月初,就係呢個市。個股市開始升,應無耐又有近似機會比業主。   確保保險買得正確 很多人,55歲人連仔都大埋先供儲蓄人壽,25歲想儲錢買樓但又做個十年PLAN,真人錯。無他,長年期儲蓄whole life單高佣是皇道。近月做開大陸單既經紀要轉返做roadshow開拓香港市場,大家要小心。   後生仔28,有200萬儲蓄人壽,加份醫療(可用住自願醫保那些),有1份500萬意外(意外好平的,一個月供百幾蚊已可買頗大),仲有budget買埋20-50萬危疾。已經夠   中佬48,係儲蓄人壽之上加份termlife,例如加300萬額。醫療要高級的,意外照keep。如果budget唔夠,有好的醫療不太用買危疾。其實冇遺傳病,一個月供2000保險已夠。當然你想用保險儲錢,那又可額外加。收息101課程都有回報唔錯既保險儲蓄計劃,出面經紀唔點sell個d。   用期權去捕捉本月內結束橫行市 現時騰訊的認購或認沽期權之引申波幅(IV)跌至頗低,同早兩日吉利的IV大過100%比,騰訊的期權更抵買,每手亦只100。留意呢個每手指期權,而期權一個option只12蚊,一手只1200。鑑於現時市況恆指在25000點爭持,投資人會否買入一對騰訊認購及認沽期權,只要7月內恆指決出結果無論是大升/大跌,你是但一隻(認購/認沽)期權都會大賺,而另一隻當然會變廢紙,但只都係一手輸1200蚊,而另一隻可3-10個開咁倍賺,要既條件唔難,就係現時橫行市要7月內結束及有明確方向。   long call/short以前用內銀既好,因為平,但內銀今浪未必係主角。新起既巴巴或者網易,期權金較貴,做唔盡以小博大既效果。騰訊沉寂了一排升市交左比網易同阿里巴巴,因此IV下跌,但其靜默不會持久,見上圖530元的騰訊CALL一手只12.55*100 = $1255元,騰訊正股升10蚊(大約升2%),隻期權大約升$4.70(先不考慮GAMMA值),那CALL一手由$12.55升到$18元水平,升30%!  至於520元7月PUT一手只11.60,槓桿大致相近,只要升或跌其中一邊出現,買對那邊期權價即大升,買錯的另一邊一手只輸$1200元左右,計埋都淨賺唔少。現時保歷加通道收窄,係時間看將出現的突破市。  

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28歲月入15萬持5物業收息10萬 #2091

你好諗sir,小弟有幸早幾年開始認識你,現為你忠實粉絲,閱讀你的個案分析後,在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人,但為人慷慨,願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多,小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程,助小弟盡快完成人生目標,為未來十年訂好計劃,製造每月十萬被動式收入,四十歲前可選擇退休生活,過自己嚮往的生活。     本人現在28歲,我還未出生時父母曾經風生水起,可惜用人不善,最後生意失敗。到我出生後,父母生活胼手胝足 ,沒有任何資產在手,一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要,為了減輕父母負擔,我高中開始已經自力更生,希望盡快賺錢,改善家中環境。        本人現從事小本生意,月入平均約15萬,收入尚算穩定。現扣除家用及開支後,每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津,透過債基及資產提升方案,在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。      本人現有資產如下:  1)大西北2房單位,買入$540萬,市值 650萬,本人單名持有,承造6成按揭。每月供$14500,收租$15000。   2)港島細單位,買入600萬,市值680萬,未婚妻單名持有,承造8成按揭,每月供$20000,收租$17000  3)九龍區細單位,買入550萬,市值630萬,與朋友夾份持有各佔50%,朋友承造8成按揭,每月供$18000,每月收租$17000  4)甲級寫字樓,買入460萬,市值560萬,與朋友持有各佔50%,朋友承造4成按揭,每月供$7000,每月收租$13000   5)車位買入$110萬,市值$130萬,沒有按揭。     流動現金約$150萬,存放於高息按揭戶口內。    小弟將會換樓,目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區,心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭,但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下,不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬,我就不能負擔,請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎? 小弟都會陸續將現時持有的細單位,逐漸換為2房單位,明白間隔對物業價值最為重要。     另外,小弟都知道在香港生活,一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額,可以如何再買入第三間物業,但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太,但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題,請問諗sir實際操作如何處理? 小弟為公司持有人,亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻,但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力?是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核?   最後,亦最為重要的問題,小弟持有的車位可隨時放賣,再加手上現金($280萬),希望透過債基槓桿原理下,長遠可達到每月十萬的被動式收入,目標本金穩定增長情況下年收15%息,扣除利息開支及雜費後,有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢,但感覺職員都是為佣金而銷售,現希望諗sir先簡單分析我的個案,之後再上諗sir課程,希望可以學習一套行之有效的理財方法,為未來十年人生定好計劃。     文章問題較多,感謝諗sir費神分析,期待你介紹課程內容,希望可盡快上堂跟你學習。謝謝!   answer: 人材是生意最大的變數,這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢,不過揉合營商處世經驗,配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼,希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機,計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前,其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖),投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果,依此行事,最為準確。 啟德區單位唔係諗sir心水,很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍,啟德都是第一站。對經紀而言,啟德多吉盤,比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多,「呢個唔岩睇第二個」,令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念,易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤,客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍,此為頗完美的sales idea。   然而啟德屬九龍城區之一,根據差館處年報,該區前兩年空置率超7%,比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量,即A類型單位供應明顯多,此等單位現時較不受歡迎,易被酒店服務式住宅取代,能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大,所以往後公開作的見解點到即止。   細個開始跑遠比在溫室學琴好,讀者年青有不俗收入,主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金,更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期,將成果縛起。不少老板財來由財去,原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起,將個人理財同盤生意混為一體,實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆,佢地轉營零售生意,之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託),那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告,原先賺到既錢唔易嘔返出黎,仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到,自己不幸早死仔女都可由trust出糧,自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust,無幾千萬港幣開黎都多餘,trust要管理費。但同一原理,可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地,始終做正行生意又開始做大,比人玩同收律師信難免,加上未來法治模式仍在討論之中,你一係返去打工免去大量責任,或者有卒幫你,兩者都無就要做足準備。   如他日生意能更上一層樓,到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客,都係近似上述信託之話述,不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀,所以都係簡單些答下讀者買乜。     首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題,雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項,但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗,都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯,可考慮「cut出一條線」買工廈,或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息,cut出快線令你可爬頭加快進度,條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。   甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦,其實上述既論點如你明, 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?    港島680萬樓不太建議持有,港島區平均都升得較慢,這是中原城市香港分區指數講的,加上南區空置率急升至7.8%,有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔,反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批,但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。   放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手,物業在港有三個其中一個是商廈,廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得,用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息,價位只在$102左右,可先學及吼價在$100之下買入,既有機賺價又可年收6%息,300萬(hkd)投入收息成18萬一年,被動收入15k/月。如熟練後再槓桿,銀行只借50%,利息當2%年息,即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = […]

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